Správca: Megapoplatoku do fondu sa nadalo zabrániť

Firma Bytex Slovensko, správca bytového domu na Mengusovskej ulici v Košiciach, tvrdí, že nemohla zabrániť, aby jeho dvaja vlastníci za neúčasti zvyšných dvoch rozhodli o dvadsaťnásobnom zvýšení poplatku do fondu opráv.

Správcovská spoločnosť zvolala v októbri 2012 schôdzu vlastníkov na pokyn jedného z nich do svojho sídla a podľa zápisnice ju otvoril a viedol jej konateľ Miroslav Šulek. Vlastníci na nej odsúhlasili, že mesačný preddavok do fondu za jeden byt sa navýši zo 66 eur na 1364.

“Podľa zákona je správca povinný zvolať schôdzu s akýmkoľvek programom, ak o to požiada štvrtina vlastníkov. Prítomných som upozornil, že navrhované zvýšenie je neštandardné. Bol už ale vypracovaný projekt obnovy bytového domu, a keďže sa vlastníci nevedeli dohodnúť na úvere, prítomní na schôdzi určili výšku preddavku tak, aby pokryl predpokladané náklady obnovy,” hovorí Šulek.

Extrémny poplatok schválili Štefan Ferencsík a Roland Bušša. Mali zákonom požadovanú nadpolovičnú väčšinu, a to tri hlasy z piatich, lebo osemizbový Buššov byt je v katastri nehnuteľností stále zapísaný ako dva byty, ktorých spojením pôvodne vznikol. Zvýšený fond bol v platnosti rok a obaja vlastníci ho uhrádzali.

Vlastníci zvyšných dvoch bytov, Marián Krajňák a Edmund Varvarinec, na schôdzi neboli. Tvrdia, že si oznámenie o doporučenej pošte s pozvánkou v schránke nenašli. Ďalej uhrádzali pôvodný poplatok a tak obom vznikol dlh vyše 15 tisíc eur.

Obávajú sa, že môžu prísť o vlastníctvo vo vzťahu  k svojim nehnuteľnostiam, keďže schôdza prijala aj uznesenie, podľa ktorého nedoplatok z jedného bytu vyšší ako tisíc eur má správca na pokyn vlastníkov vymáhať aj dražbou bytu v exekučnom konaní.

Bytex tvrdí, že dražba v súčasnosti nepripadá do úvahy. Dôvodom je žaloba, ktorou sa Krajňák aj Varvarinec domáhajú na súde rozsudku, že schôdza a jej rozhodnutia sú neplatné.

“Kým nerozhodne súd, určite nedáme návrh na dražbu, ani nebudeme nedoplatok vymáhať inak. To sme oznámili aj všetkým vlastníkom. Správca má byť nestranný, nemôže robiť sudcu medzi vlastníkmi, ktorí sa neznášajú,” povedal Šulek.

Myslí si, že zákon by mal zaviesť limit príspevku do fondu, ktorý by sa odvíjal napríklad od priemernej mzdy v národnom hospodárstve. Zvážiť podľa neho treba aj to, či by budova s malým počtom bytov mala byť považovaná za bytový dom, v ktorom sa zriaďuje fond na údržbu spoločných častí a priestorov.

Prezidentka združenia Petra Jurčáková. Foto: archív

PREZIDENTKA ZDRUŽENIA: ROZSUDOK BUDE PRECEDENSOM

Na pojednávaní o astronomickom fonde opráv sa zúčastnila aj s Petra Jurčáková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, mimovládnej organizácie so sídlom v Košiciach, ktorá poskytuje poradenstvo v oblasti správy bytov.

Čo vás na pojednávanie priviedlo?

Rozsudok v tomto prípad bude na Slovensku precedensom o tom, či vlastníci môžu, alebo nemôžu mať taký extrémne vysoký fond prevádzky, údržby a opráv. Takýto prípad sme ešte nemali.

Ak by súd žalobu nespokojných vlastníkov zamietol, čo by to znamenalo pre iných vlastníkov bytov na Slovensku?

V menších bytovkách by zrejme nastal problém, lebo pri presadení podobného rozhodnutia väčšinou vlastníkov, by niektorí v dražbe mohli prísť o byty.

Ako by sa mal v takýchto prípadoch zachovať správca?

Zo zákona má povinnosť obhajovať záujmy všetkých vlastníkov. Na schôdzi mal vysvetliť iné možnosti financovania obnovy domu. Bežne sa predsa rekonštrukcie riešia úverom. Ja osobne by som zvolanie schôdze, v programe ktorej by bolo také navýšenie fondu, nepodporila.

Zákon však neurčuje hornú hranicu tvorby fondu opráv. V čom je potom problém?

Je to určite v rozpore s dobrými mravmi. Platiť 1360 eur mesačne je neúnosné, veď toľko veľakrát nezarobia ani dvaja členovia domácnosti.

Dotknutí vlastníci nemajú inú možnosť len sa domáhať svojich práv na súde.