Kúpiť byt s exekúciou nie je problém

Kúpa bytu či domu nie je každodennou záležitosťou. Hoci v dnešnej dobe sú úroky na hypotekárnych úveroch veľmi nízke a ceny nehnuteľností pomerne vysoké, realitný trh je vo veľkom pohybe. 

Náš čitateľ Ladislav G. sa rozhodol kúpiť trojizbový byt na Kežmarskej ulici. Ponuku našiel v realitnej kancelárii ViaRea Invest. Cena bola priaznivá, byt sa mu páčil, preto podpísal dohodu o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti a zaplatil zálohu vo výške 2 000 eur.

Nedali mu úver

„Touto zmluvou, ktorú sme podpísali 1. augusta, som potvrdil svoje rozhodnutie uzavrieť kúpnu zmluvu najneskôr do 4. septembra. Je v nej okrem iného uvedené, že ak dôjde k zmareniu uzavretia kúpnej zmluvy z dôvodov na strane realitnej kancelárie alebo na strane majiteľa, zálohu mi realitka vráti do 6. septembra. Ja som si chcel na kúpu bytu vybaviť hypotéku. Od majiteľa realitky som dostal dva dni pred uplynutím lehoty znalecký posudok, s ktorým som šiel do banky. Tam som zistil, že na byt je uvalená exekúcia a pracovníčka banky mi povedala, že na takýto byt hypotekárny úver nedostanem,“ povedal nám Ladislav. 

Podľa názoru pána Ladislava sa stala chyba na strane realitnej kancelárie a chcel zálohu späť. Kontaktoval sa s jej majiteľom, od ktorého sa však dozvedel, že zálohu mu nevráti, keďže toto nie je dôvod na odstúpenie od zmluvy. „Myslím si, že to je dostatočný dôvod. Prečo by som mal kupovať byt s exekúciou. Ale dočkal som sa iba odmietnutia. Hneď som išiel na majiteľa podať trestné oznámenie na políciu,“ dozvedeli sme sa.

Nepravdivé vyjadrenia

Manažérom realitnej kancelárie ViaRea Invest je Tomáš Saksun, ktorého sme po návšteve pána Ladislava kontaktovali. „V prvom rade si dovoľujem podotknúť, že tieto vyjadrenia nie sú pravdivé. Klient bol o exekúcii, záložnom práve a dlhu v stavebnom bytovom družstve informovaný. Navyše, tieto skutočnosti sa ani nedajú zatajiť, keďže ide o verejne prístupné informácie,“ uviedol. Podľa jeho názoru hlavným dôvodom nevrátenia zálohy bolo klientovo odstúpenie od kúpnej zmluvy, ktoré mu zaslal sms správou ešte pred ukončením platnosti dohody (správu máme v redakcii).

„Nie prvýkrát predávame nehnuteľnosť s podobnou situáciou. Mali sme už aj situácie, keď zmluvy podpisovali aj exekútori ako súhlascovia s predajom nehnuteľnosti,“ povedal T. Saksun. Dodal, že s klientom komunikoval a snažil sa nájsť riešenie. „Keď som ho poprosil, aby povedal, ktorá banka mu neposkytne pre ťarchy na nehnuteľnosti úver, tak to odignoroval.” 

Manažér si s pánom Ladislavom dohodol stretnutie pred bankou, aby tam išli spolu. „Termín zrušil opäť s tým, že o byt už záujem nemá. Dokonca sa telefonicky vyjadril, že má vo výhľade inú nehnuteľnosť.”

Mohli sa dohodnúť

Na záver Tomáš Saksun dodal, že pánovi Ladislavovi bola poskytnutá možnosť riešenia úveru prostredníctvom ich realitky. „Vtedy má klient zaplatený znalecký posudok a ak banka posúdi jeho úverovú minulosť pozitívne, v prípade neschválenia úveru sa mu záloha vráti po odrátaní vzniknutých nákladov (znalecký posudok). Nestáva sa často, aby klientovi záloha prepadla. Naša spoločnosť už momentálne rieši krivé obvinenia a osočovanie od pána Ladislava právnou cestou.“ 

Aby to celé nevyznievalo ako tvrdenie proti tvrdeniu, oslovili sme aj ďalšiu realitnú kanceláriu. „Byty sa dnes veľmi často predávajú aj s ťarchou. Nie je to vôbec nič výnimočné. Mnoho ľudí si totiž kupuje byt na hypotéku, alebo majú rôzne exekúcie či nedoplatky na nájomnom. Vtedy sa na liste vlastníctva, ktorý sa dá voľne stiahnuť z internetu, objaví ťarcha,“ povedal pre KOŠICE:DNES realitný maklér Tomáš Kolesár z realitnej kancelárie Paseo reality.

Predaj bytu s dlžobou

V prvom rade predávajúci musí riešiť svoju dlžobu. „Ak je realitná kancelária splnomocnená, rieši to ona. Musí byť podpísaná dohoda alebo vyčíslenie so súhlasom vyrovnania dlžoby či zo strany banky alebo iného veriteľa, až potom sa následne pristúpi k podpisu kúpnej zmluvy. Je to bežná prax,“ uviedol maklér a spresnil, že realitná kancelária oslovuje veriteľov, ktorí majú nejaké práva k bytu, aby vyčíslili svoje požiadavky. „Následne je v kúpnej zmluve jasne napísané, komu a koľko musí byť odvedené z kúpnej ceny. Potom veriteľ, či už exekútor alebo banka, vypíše kvitanciu, na základe ktorej sa ťarcha z listu vlastníctva vymaže.“ 

Banky poskytnú úver aj na nehnuteľnosti s ťarchou

Chceli sme vedieť, ako banky reagujú, ak si chce klient na kúpu bytu vziať hypotekárny úver a je na ňom napríklad exekučná ťarcha. 

Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB:

Založiť takúto nehnuteľnosť je možné, ak k schváleniu úveru klient predloží potvrdenie so súhlasom exekútora na uzavretie záložnej zmluvy a so zápisom záložného práva banky. Súhlas exekútora musí súčasne obsahovať, okrem presného vyčíslenia pohľadávky exekútora ku dňu nie staršiemu ako bude čerpanie úveru, aj uvedenie čísla účtu exekútora, na ktoré budú priamo poukázané prostriedky z úveru.

Zuzana Žiaranová, hovorkyňa Tatrabanky:

Je možné, aby klient takýto byt odkúpil. Je však dôležité, aby sa s predávajúcim dohodol, akým spôsobom bude doriešená exekúcia na nehnuteľnosti a ťarcha v prospech úveru. Predávajúci sa môže s exekútorom dohodnúť na pozastavení exekučného konania z dôvodu vážneho záujmu kupujúceho o odkúpenie nehnuteľnosti. Pohľadávku z exekúcie je možné uhradiť z kúpnej ceny, spôsob úhrady, lehoty na výmaz ťarchy v prospech exekútora z listu vlastníctva, by mali mať klienti zakotvené priamo v kúpnej zmluve.