Do bytu na KVP tretí rok zateká. Chce to čas, hovorí o príprave opravy správca

Na článok v denníku KOŠICE:DNES  o byte na vrchnom poschodí paneláku na Sídlisku KVP, do ktorého cez strechu zateká, reagoval správca bytového domu.    

Majiteľka bytu na Klimkovičovej 20 Natália Harajdová vytrvalo žiada o riešenie havarijného stavu. Nadmerná vlhkosť a plesne na stenách sa podpísali pod jej zdravotný stav. Problémy má aj jej 70-ročná matka, ktorá býva s ňou. Podľa znaleckého posudku, ktorý si dala spracovať, za to môže konštrukčná chyba strechy a obvodových múrov. Harajdová tvrdí, že v byte nemá nikdy viac ako 19 stupňov a vlhkosť dosahuje viac ako 60 percent.

Stavebné bytové družstvo 2 (SBD) na Bardejovskej ulici ako správca bytovky reaguje, že problémy Harajdovej eviduje a rieši. Odmietajú však jej vyjadrenia, že odmietli obhliadku bytu.

„Pracovníci družstva boli na obhliadke v decembri 2018, v júni 2019, aj v tomto roku 9. januára, kedy už pani Harajdová skonštatovala, že bude svoj príbeh medializovať. Príčiny technického stavu spoločných častí a spoločných zariadení domu sú nám známe a sú známe aj vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome. Čiastočnú opravu havarijného stavu na streche domu proti zatekaniu sme už realizovali,“ hovorí vedúci úseku marketingu a poskytovania služieb SBD 2 Peter Molnár.

Jurčáková: Obhliadky nestačia

Konzultantke Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku Zdenke Jurčákovej sa činnosť správcu v tomto prípade javí ako  nedostatočná v tom, že už mal mať dávno spracované  podklady o technickej chybe na streche. Dodáva, že iniciatívny hneď na začiatku problému mal byť správca, a nie vlastník, ktorý nemôže využívať svoje vlastnícke práva.

„Už po prvom kontakte mal konať, nie chodiť iba na obhliadky a rôzne merania. Keď urobili čiastočnú opravu strechy, z ďalšej obhliadky museli zistiť, že  oprava nebola dostatočná. Správca  nepostupoval tak, ako by vlastník očakával pri správe svojho majetku. Pozícia, že problém evidujú a riešia je veľmi málo, ak prešiel taký dlhý čas. Veľa dokumentov, výsledok nulový,“ hovorí Jurčáková.

Bytové družstvo sa bráni, že každá oprava, rekonštrukcia či modernizácia spoločných častí domu podlieha  schváleniu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, správca ich teda nemôže urobiť na základe požiadavky jedného z vlastníkov. „Z tohto dôvodu je pre prípravu a realizáciu týchto prác potrebný dlhší časový priestor,“ povedal Molnár.

Aj bez súhlasu vlastníkov

Správca v stanovisku priznáva, že strecha je v havarijnom stave. Združenie bytového hospodárstva na Slovensku k tomu  uvádza, že správca a predseda spoločenstva vlastníkov má povinnosť, a to aj bez súhlasu vlastníkov, zabezpečiť odstránenie chyby, poruchy, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

„Príkladom je poškodený obvodový plášť alebo strecha, prasknuté potrubie vody či kanalizácie, prípadne nefunkčný vykurovací systém v zime.

V týchto situáciách, ak oprava neznesie odklad, nemusí sa zvolávať schôdza alebo vyhlasovať písomné hlasovanie,“ uvádza na svojej webstránke združenie s tým, že správca alebo predseda má povinnosť zabezpečiť opravu tohto stavu, pričom je, samozrejme, limitovaný finančnými prostriedkami na účtoch vlastníkov v banke.

Bytový dom na Klimkovičovej 20 mal podľa správy o činnosti správcu za rok 2018 na účte viac ako 110-tisíc eur.

Náhradné bývanie?

Jurčáková pokračuje, že technickú chybu na streche treba odstrániť, iné riešenie neexistuje. Odvoláva sa aj na zákon, ktorý určuje, že správa  musí čo najefektívnejšia a najodbornejšia. Vidí tiež riziko, že vlastník bytu by mohol žalovať správcu, pretože nemôže plnohodnotne využívať svoje vlastníctvo.

Podľa Jurčákovej, keďže je byt v neobývateľnom stave, bytové družstvo by majiteľke malo dokonca dať náhradné bývanie do ukončenia opravy zatekajúcej strechy. „Nie je to tak,  že je to problém za dverami bytu a má si to riešiť majiteľ. Ak praskne potrubie, či tečie záchod, je to povinnosť majiteľa, ale strecha je spoločná časť domu a jej oprava sa má hradiť z fondu opráv,“ vysvetľuje.

Správca pripomína, že komplexnú rekonštrukciu bytového domu pripravujú. Jej zámer bol prvýkrát predložený na schôdzi vlastníkov v marci 2017. Podľa družstva na ďalších schôdzach v rokoch 2017, 2018 a 2019 „dosiahli schválenie obnovy domu, spôsob financovania a schválenie realizačnej firmy“.

Zmluvu o úvere pre financovanie obnovy uzatvoril správca za vlastníkov so Štátnym fondom rozvoja bývania až vlani. Molnár vraví, že práce na obnove uskutoční v tomto roku.

Bytové družstvo radí vetrať

Zatekajúca strecha nie je jediný problém, ktorý N. Harajdovej znemožňuje normálne bývanie.  

Opisuje, že pri obhliadke v roku 2018 mala radiátory v byte do polovice studené. Vraví, že SBD jej preto navrhlo krajné riešenie, teda vypustenie vykurovacej sústavy. Predpokladalo, že keď ostatní obyvatelia zistia, že je v bytoch zima, tak všetci otvoria ventily na radiátoroch a systém sa bude môcť nanovo spustiť na plný výkon. Nakoniec sa k tomuto opatreniu nepristúpilo.

SBD v stanovisku priznáva, že ústredné kúrenie v bytovom dome Klimkovičova 20 bolo vyregulované ešte v roku 2001. „Došlo tiež k nastaveniu parametrov všetkých regulačných armatúr a regulačných ventilov v bytovom dome v súlade s vtedy vypracovanou  projektovou dokumentáciou,“ napísal P. Molnár. Podľa neho po plánovanej obnove bytového domu urobia aj nové hydraulické vyregulovanie rozvodov ústredného kúrenia  na základe nových tepelno-technických parametrov. Nová projektová dokumentácia k tomu je už vypracovaná.

Po uverejnení článku v denníku KOŠICE:DNES prišli 24. januára tohto roku z SBD do bytu Harajdovej na ďalšie meranie. Družstvo tvrdí, že pracovníci zistili skoro 63-percentnú vlhkosť a teplotu 22,3 stupňov. Tieto údaje podľa Molnára potvrdzujú, že na zlý stav bytu veľmi výrazným spôsobom vplýva užívateľské správanie vlastníčky bytu.

„V mieste výskytu plesne bola nameraná teplota steny 14,4 stupňa, čo je v podstate hodnota rosného bodu, a to znamená, že na tomto mieste steny vzniká kondenzácia vody. Po intenzívnom vetraní po piatich minútach bola nameraná  vlhkosť 40 percent a teplota 21,4 stupňa,“ povedal s tým, že pri týchto podmienkach klesá hodnota rosného bodu na 6,8 stupňa a ku kondenzácii už nemôže dôjsť.

Podľa Molnára v čase merania nebol zapnutý žiaden iný zdroj tepla okrem radiátorov, preto považuje za zrejmé, že vykurovacia sústava v byte je v poriadku.

Majiteľka oponuje, že v tú noc do rána prikurovala keramickým ohrievačom. Teplotu nameranú SBD aj tak spochybňuje, podľa jej skúsenosti sa byt dá vyhriať na najviac 21 stupňov.

Pracovník SBD jej vraj po meraní odporučil, aby zvážila zariadenie spálne. Predchádzajúci majiteľ v nej totiž premiestnil radiátor na druhú stenu a pod okno umiestnil posteľ. „Keď som sa ho opýtala, či to problém so zatekaním strechy odstráni povedal, že nie, ale v izbe bude teplejšie,“ hovorí Hrajadová s tým, že plesne sú vo všetkých troch izbách a začínajú aj na balkóne.

Zástupcovia vlastníkov si neplnia úlohy

Schodiská plné neporiadku, špinavé steny, zahorená elektrina, prázdne hydranty, nefunkčný hromozvod, problémové výťahy. 

Aj takto vyzerá bytový dom na Klimkovičovej.  To ako vyzerá celý blok je nielen vizitka správcu, ale aj všetkých vlastníkov bytov,  hovorí konzultantka Zdenka Jurčáková.

Radí, že ak sú vlastníci bytu nespokojní so správcom, môžu mu dať výpoveď, vybrať si nového alebo založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a začnú spravovať svoj bytový dom sami.

Jurčáková sa pozastavuje aj nad tým, že správca rieši s vlastníkmi bytov zámer rekonštrukcie domu od roku 2017. Podľa jej skúsenosti obnova vo väčšine prípadov začne do jedného roka od predloženia zámeru na schôdzi vlastníkov.

„Na rekonštrukciu je pritom potrebné urobiť viacero dôležitých krokov, napríklad rozhodnutie na zhromaždení vlastníkov bytov, spracovanie projektovej dokumentácie, stavebné povolenie, výber dodávateľa a stavebného dozoru a nakoniec žiadosť o úver zo ŠFRB,“ vysvetľuje.

V dome na Klimkovičovej je veľa bytov, preto si vlastníci volia spomedzi seba zástupcov, ktorí rozhodujú podľa požiadaviek ostatných vlastníkov.

SBD preložilo denníku KOŠICE:DNES časový rozpis priebehu investičnej akcie. Podľa neho projektovú dokumentáciu  začali obstarávať v máji 2017. Výber a schválenie projektanta sa uskutočnili v januári 2018. Bytové družstvo totiž muselo podklady odovzdať komisii zástupcov vlastníkov bytov osobne, keďže nereagovali na iné výzvy.

V apríli a v máji 2018  riešili zmeny v projektovej dokumentácii. Opäť nastal problém u zástupcov vlastníkov bytov, ktorí odsúhlasili podmienky výberového konania až po takmer šiestich mesiacoch. V novembri 2018 vyhlásili  výberové konanie na dodávateľov. Zástupcovia vlastníkov schválili zhotoviteľov a financovanie obnovy bytového domu až v apríli 2019.

Čítajte aj: 

• Zateplené košické paneláky pokrývajú plesne a riasy
• Za riasami na fasádach je aj nízka cena
• Neprispôsobivých susedov bude možné pokutovať
• Niektoré slovenské domácnosti nedokážu platiť účty za bývanie načas