Ako to je v čase korony s nehnuteľnosťami? Prezradil developer
Bývať v centre Košíc je snom mnohých ľudí. Len si predstavte, ako sedíte na terase a popíjate rannú kávu s výhľadom na historické jadro nášho mesta. Dopravné zápchy sú minulosťou, do divadla či na kultúrne akcie to máte na skok. A ak si chcete oddýchnuť, zájdete do Mestského parku alebo si sadnete na Hlavnú ulicu k Hrajúcej fontáne a vychutnáte si zmrzlinu. Táto predstava môže byť pokojne realitou. Splní vám to polyfunkčný dom Rezidencia Zbrojničná.
O projekte pre náročných, ako aj o investovaní do nehnuteľností v čase koronakrízy sme sa rozprávali s developerom a konateľom spoločnosti ELIT-BYT DEVELOPMENT doc. Romanom Frychom, PhD.
Sme v čase koronakrízy. Ako sa podľa vás bude vyvíjať investovanie v rámci realitného trhu a ako vidíte budúcnosť všeobecne v rámci nehnuteľností?
Keď hovoríme o kúpe nehnuteľnosti a investícií do nej a ako zarobiť, ako zachrániť peniaze od inflácie, chcem sa krátko pozrieť na iné možnosti. Ako ekonomika rástla, ponúkala nám veľa alternatív investovania, čo bolo pre nás úspešné. Riziká boli malé, lebo ako všetko rástlo, zvyšovala sa cena. Keď niečo povedzme na burze klesalo, tak to bolo na krátky čas, ale ak to klesalo pravidelne, tak to bol už dlhodobý problém. Čo sme samozrejme, mohli prognózovať. Ak investor má päť a viac rôznych investičných produktov, tak očakávaný pokles jedného či dvoch nie je problém.
V tomto čase, keď ekonomika prechádza „crash testom“, teda niečím novým, ako je COVID-19, v súčasnosti veľa ekonómov rekomenduje investovať do vecí stabilnejších, ako sú napríklad cenné papiere silných štátov, zlato či nehnuteľnosti…
Nehnuteľnosti sú už stáročia najlepším stabilným objektom investícií v čase nestability, recesie. Preto aj teraz zastávam názor, že je to v súčasnosti najlepšia investícia.
Analyzovaním investícií do rôznych nehnuteľností vidím, že v minulých krízach bol najväčší dopyt po bytoch vo veľkých slovenských mestách. Aj teraz máme neštandardnú situáciu s COVID-19, ktorou svet prechádza prvýkrát. Tá ukázala, že ľudia môžu obmedziť nakupovanie oblečenia, nábytku, kozmetiky atď. No každodenne potrebujú jedlo a strechu nad hlavou. Ja by som radšej poradil investovať do bytov v novostavbách vo veľkých mestách.
Aká je prognóza cien nehnuteľností?
V súčasnosti viacero expertov prognózuje ďalší rast cien nehnuteľností vo veľkých mestách Slovenska. Ja s tým súhlasím. Ak hovorím konkrétne o Košiciach, tak prognózujem, že v priebehu budúcich troch rokov ceny novostavieb vyrastú o 8 – 20 percent.
– V Košiciach je nedostatok novostavieb, resp. nových bytov oproti starým. Keď sa pozriem na väčšie mestá v blízkosti Košíc ako Bratislava, Krakov, Rzeszów, Ľvov, Budapešť tak ponuka nových bytov je do 70 percent a starých asi do 30 percent. V metropole východu ponuka nových bytov je podľa môjho prieskumu do 10 percent oproti 90 percentám starých bytov.
Samozrejme, novostavby ponúkajú iný štandard bývania. Zaujímavý je aj z hľadiska šetrenia peňazí na údržbe bytov. V novostavbách je oveľa lacnejšie kúrenie, a to vďaka zatepleniu a novým technológiám. Všeobecne veľká čiastka financií je aj vo fonde opráv, ale novostavba najviac ušetrí v priebehu prvých dvadsiatich rokov práve na danom fonde opráv. Celá ušetrená suma pri novostavbách môže dosahovať až 60 percent, čo je veľmi dôležité pre každého človeka, ktorý chce investovať.
Percentuálne je suma za údržbu bytu k našim výplatám dosť vysoká oproti západnejším krajinám. Preto dopyt po novostavbách stále bude rásť a pre staré byty klesať. To prognózujem aj v Košiciach, keďže to už je v iných veľkých mestách Európy. Predpokladám, že cena starých bytov sa bude pomaly znižovať a pre novostavby rásť. V Košiciach máme veľa panelových bytových domov a k ich statickej životnosti je tiež veľa otázok. Domnievam sa, že ich cena sa zníži najviac.
– V priebehu storočí sa svet urbanizuje, ide o istý trend. Ľudia z dedín či menších miest sa sťahujú do väčších, keďže každý potrebuje prácu a ide tam, kde sú príležitosti. Nie každý však chce bývať v Bratislave, mnoho ľudí chce ostať na východe a my máme obrovské šťastie, že na východe Slovenska máme Košice.
Podľa informácií Štatistického úradu Európskych spoločenstiev (Eurostat), ktoré boli uverejnené v roku 2015, upozorňujú na to, že medzi štátmi Európskej únie sú významné rozdiely. Slovensko má prevažne vidiecky charakter. Vo veľkomestskom prostredí žije u nás len 19 percent obyvateľov. V Británii ich žije vo veľkomestách až 58,6 percenta, v Španielsku 48,6.
Podľa informácií svetovej banky za rok 2018 má Slovensko takmer najnižší počet percent obyvateľov žijúcich v mestách zo všetkých štátov Európskej únie. Slovensko je na predposlednom mieste. Posledné je Lichtenštajnsko.
To znamená, že ide o veľký potenciál sťahovania obyvateľov z dedín a malých miest do Košíc. Toto mesto ponúka pracovné príležitosti a ľudia sa tu môžu športovo či kultúrne vyžiť. Tento proces sťahovania umožňuje aj nízky úver, ktorý v súčasnosti banky poskytujú. To však stále znamená, že dopyt prevažuje ponuku.
– Veľa Košičanov bývajúcich v starých bytoch tiež chce zlepšiť svoj život. Predať starý byt a kúpiť nový v novostavbe. Vyššia cena nového bytu o pár rokov bude kompenzovaná nižšími nákladmi na bývanie, čo tiež stále zvyšuje dopyt po novostavbách.
– Nedostatok pozemkov na výstavbu nových bytových domov spôsobuje, že neustále rastú ceny novostavieb. Keď sa podarí kúpiť pozemok na výstavbu nového bytového domu, tak vybavovanie povolení na výstavbu z našej skúsenosti trvá 2 až 5 rokov, čo tiež má vplyv na cenu bytov. Cena materiálov a prác tiež stále rastie.
Myslíte si, že v čase koronakrízy je kúpa nehnuteľnosti dobré riešenie?
Treba si uvedomiť, že kúpa bytu je vždy dobrá investícia. Môžete tam nielen bývať, ale dať byt aj do prenájmu, čím sa vám bude splácať úver a aj niečo zarobíte. Áno, v tomto období často hovoríme o finančnej kríze. Cena bytov však podľa mňa neklesne, ak áno, tak iba na periférii mesta, ale určite to nebude výrazný pokles. Je to tým, že sa zníži cena materiálov, a teda možno aj cena bytov. V centre mesta je to trochu iné. Cítime nestály dopyt po bývaní v tejto lokalite… Je pravda, že v centre Košíc nie je veľa možností, kde si môžeme svoje vysnívané bývanie kúpiť a už vôbec nie novostavbu. Preto ceny určite klesať nebudú. Keďže záujem je vždy vysoký a bytov málo.
Rezidencia Zbrojničná predstavuje bývanie pre náročných. Čím je unikátna?
V prvom rade treba povedať, že ide o novostavbu, ktorá spĺňa predstavu o kvalitnom bývaní. Práve ňou reagujeme na stále rastúci záujem o bývanie v historickom srdci nášho mesta. Mnoho ľudí sníva o tom, že chcú bývať v centre, a tento projekt im to splní. Možnosť bývať v takej skvelej lokalite len tak nenájdete. Ide o exkluzívne bývanie na exkluzívnom mieste. Nehovoriac o výbornej občianskej vybavenosti. Len pár minút chôdze vás delí od obchodov, škôl, lekárov, pošty či banky. Každodenné povinnosti vyriešite rýchlejšie. Takisto je k rezidencii skvelá dostupnosť autom aj hromadnou dopravou.
A čo vybavenie? Ľudia predsa majú rok čo rok vyššie nároky…
Zariadenie kúpeľne či obklady, podlahy a pod. sú vo vysokom štandarde. Ide o nadčasový dizajn od nemeckých výrobcov. Výhodou nášho projektu je ponuka hotových bytov (vrátane bytov najvyššej kategórie s veľkou terasou) a apartmánov v prevedení all inclusive s vybavením podľa vášho vlastného výberu a možnosťou individuálneho interiérového riešenia. Byty a apartmány budú dokončené s kompletným vybavením pozostávajúcim z podlahových povrchov, interiérových dverí, obkladov atď. Neoceniteľným plusom je skutočnosť, že všetky byty a apartmány budú ponúkané ako hotové a vyhnete sa tak možným komplikáciám súvisiacim s hlukom pri postupnom zariaďovaní bytových jednotiek.
Spomínate individuálne interiérové riešenie. Čo to znamená?
V cene je zahrnutý aj projekt interiérového dizajnéra podľa vašich individuálnych predstáv a následný kompletný servis realizácie. To znamená, že ak budete chcieť, sami sa s ním stretnete, poviete svoje požiadavky a on vám navrhne kompletný dizajnérsky projekt. A nielenže navrhne, ale dozrie na celú realizáciu, resp. montáž, ako som spomínal. V súčasnosti sme jeden z mála, ak nie vôbec jediný projekt, ktorý ponúka dizajnérsky návrh a montáž v cene bytu.
Rezidencia Zbrojničná disponuje dvadsiatimi bytmi/apartmánmi. Koľko je ich ešte na predaj?
Na predaj je ešte osem bytov, či už ide o garsónku, dvoj- alebo trojizbové byty. Všetko je možné pozrieť si na našej webovej stránke zbrojnicna.sk. Najluxusnejší a najštýlovejší je však penthouse.
Keďže ľudia si nechcú pozerať navzájom do okien, veľkou výhodou je, že zo Zbrojničnej je nádherný otvorený výhľad z južnej strany až do diaľky 400 metrov. Nič mu nebráni. Na výber sú byty s nádhernými výhľadmi na dominanty mesta, aj pokojný výhľad do dvora.
Bavíme sa teda o penthouse, ktorý asi spĺňa najvyššie štandardy a je vhodný pre náročných ľudí. Predpokladám, že ide o byt s veľkorysou rozlohou, umiestnený na najvyššom poschodí rezidencie, kde je súčasťou rozsiahla terasa.
Áno, bývanie v penthouse poskytuje najvyššiu mieru súkromia a tých najvyšších kvalít. Má nádherný výhľad na centrum Košíc. Disponuje rozsiahlymi terasami. V Košiciach ide o jediný penthaouse v centre mesta, ktorý je v ponuke. Povedal by som, že aj keď ide o také lukratívne bývanie, cena je obyčajná, žiadne predražovanie. Napríklad vo Viedni sú také byty od obyčajných drahšie až o 20 – 30 percent…